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Wichtige Aspekte einfach erklärt

Eine Trennung oder Scheidung ist nie einfach, insbesondere wenn es um gemeinsamen Besitz geht, wie beispielsweise Immobilien.
Deshalb möchten Wir Ihnen einen Überblick darüber geben, was bei der Immobilienverteilung bei Trennung und Scheidung zu beachten ist.

1. Wem gehört die Immobilie?

Um bei einer Trennung oder Scheidung im Hinblick auf eine Immobilie Klarheit zu schaffen, ist es wichtig, die Eigentumsverhältnisse zu klären. Einer der häufigsten Irrtümer ist, dass alles, was während der Ehe angeschafft wurde, automatisch beiden Ehepartnern gehört. Entscheidend ist hier allein, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

2. Wer darf in der Ehewohnung bleiben?

Während des Trennungsjahrs haben beide Ehegatten, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, ein Recht, in der Ehewohnung zu wohnen. Unter bestimmten Umständen kann jedoch eine Wohnungszuweisung beim Gericht beantragt werden.

3. Nutzungsentschädigung

Bei einer Miteigentümerschaft hat der ausziehende Ehegatte Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung vom anderen Ehegatten, sofern kein Unterhalt gezahlt wird. Ist die Nutzung der Immobilie bereits im Unterhalt berücksichtigt, entfällt der Anspruch.

4. Aufteilung des gemeinsamen Eigentums

Langfristig sollte die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie geklärt werden. Hier sind einige der gängigsten Optionen:

a) Verkauf der Immobilie
Der Verkauf der Immobilie kommt in Betracht, wenn kein Partner Interesse hat die Immobilie zu übernehmen. Beide Parteien müssen sich auf einen Verkaufspreis und dessen Aufteilung einigen. Bei noch bestehender Immobilienfinanzierung wird diese in der Regel vorrangig zurückgeführt und der Resterlös entsprechend den Eigentumsverhältnissen aufgeteilt, jedoch entstehen bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobilienkredits oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Es empfiehlt sich auch, mit einem Steuerberater zu klären, ob der Verkaufsgewinn zu versteuern ist, was unter bestimmten Voraussetzungen der Falls sein kann (Spekulationsfrist, Drei-Objekte-Regel).

b) Übernahme durch einen Ehepartner
Wenn ein Partner die Immobilie behalten möchte, kann er den anderen Partner auszahlen und zum alleinigen Eigentümer werden, vorausgesetzt der andere Ehepartner ist einverstanden. Außerdem müssen Sie sich über den Wert der Immobilie einig werden. Eine Wertermittlung der Immobilie kann durch ein Immobiliengutachten erfolgen, wobei ein Kurzgutachten eine kostengünstigere Alternative darstellt. Bei finanzierten Immobilien ist es auch wichtig vorab zu klären, ob die Bank der Darlehensübernahme zustimmt.
Vorteil der Übertragung des Miteigentumsanteils auf einen Ehepartner ist, dass bei einer Übertragung im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung keine Grunderwerbsteuer anfällt.

c) Vermietung
Falls weder ein Verkauf noch eine Übernahme in Betracht kommen, kann die Immobilie vermietet werden und die Einnahmen zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Allerdings kann diese Option schwierig sein, da sie erfordert, dass die Eheleute gemeinsam Entscheidungen zu Fragen wie Instandhaltungskosten und Mietbedingungen treffen müssen.

d) Begründung von Wohnungseigentum
Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilie in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Jeder Eigentümer hat dann Alleineigentum an seiner Wohnung. Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums und enthält eine Vereinbarung über die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums.

e) Übertragung auf gemeinsame Kinder
Wenn Sie über die Aufteilung der Immobilie streiten, ist zu überlegen, ob es eine Lösung sein kann, die Immobilie auf Ihre Kinder zu übertragen. Hierdurch wird keiner der Eheleute benachteiligt, die Immobilie bleibt innerhalb der Familie und es können Steuern gespart werden.

f) Teilungsversteigerung
Um die bisher genannten Optionen zu nutzen, ist eine Einigung zwischen den Ehepartnern notwendig. Wenn eine Einigung nicht möglich ist, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung als letzte Option. Hierbei wird die Immobilie öffentlich versteigert und die Ehepartner können mitbieten. Der Verkaufserlös wird nach Abzug der Kosten und der Hausbelastungen, wie z.B. Darlehn, zwischen den Parteien aufgeteilt. Soll die bisherige Ehewohnung versteigert werden, ist eine Teilungsversteigerung vor Ablauf des ersten Trennungsjahres nicht zulässig, wenn sie noch von einem Ehepartner bewohnt wird.

5. Ansprüche bei Alleineigentum eines Ehepartners

Steht eine Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten stellt sich die Frage, ob dem anderen Ehepartner ein finanzieller Ausgleich zusteht. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem gesetzlichen Güterstand die Ehegatten leben:

a) Zugewinngemeinschaft
In der Zugewinngemeinschaft müssen Ehepartner bei einer Trennung oder Scheidung den Vermögenszuwachs ausgleichen, den sie während der Ehezeit erworben haben. Dabei wird das Vermögen, das jeder Ehepartner vor der Ehe besessen hat, nicht berücksichtigt. Ziel ist es, dass jeder Ehepartner nach der Trennung einen gleich hohen Zugewinn hat.

b) Gütertrennung
Bei Gütertrennung gibt es keinen Vermögensausgleich, es sei denn es wurde im Ehevertrag anders vereinbart. Dennoch kann es in bestimmten Konstellationen einen finanziellen Ausgleichsanspruch geben.

6. Vorsorgende Regelungen

Optimalerweise regeln Ehepartner alle Fragen im Zusammenhang mit ihrem Immobilienvermögen in einem Ehevertrag, um zeit- und kostenintensive Konflikte zu vermeiden. Es empfiehlt sich, einen Anwalt für Familienrecht hinzuzuziehen, um einen solchen Vertrag aufzusetzen.

Heizungsstreit noch lange nicht vom Tisch

Bevor das GEG final beschlossen wird, gibt es noch etliche Knackpunkte zu klären.

Fest steht: Für klimafreundliche Heizungen soll es laut Koalition möglichst passgenaue Förderungen geben. Wer aber wie viel bekommt, darauf müssen sich die Fraktionen erst im Detail einigen. Ein großer Streitpunkt könnten zudem die Ausnahmeregelungen werden. Die bisher angedachte Altersgrenze von 80 Jahren für die Pflicht, eine neue Heizung einzubauen, halten einige für sehr willkürlich. Wichtigster Punkt könnte die Modernisierungsumlage sein. Weder Mieter noch Eigentümer sollen finanziell überlastet werden – doch wer zahlt dann am Ende für die Umrüstung?

Die erste Diskussion über das neue Gebäudeenergiegesetz zeigt vor allem eines: Die „Leitplanken“ für das neue Heizungsgesetz, auf die sich die Koalitionspartner der Bundesregierung geeinigt haben, sind nicht eindeutig – und ziehen neue Fragen nach sich.
In der hitzigen Debatte hieß es etwa von Lukas Köhler (FDP), die bisherige Richtung sei falsch gewesen und werde jetzt geändert. Während die FDP zuletzt dafür kämpfte, Holz und Wasserstoff als alternative Heizenergieträger ins Gesetz mit aufzunehmen, erwiderte die Grünen-Politikerin Kassem Taher Saleh nun, dass dies rare und teure Rohstoffe seien. Matthias Miersch (SPD) dagegen lenkte den Fokus auf den Wunsch seiner Partei, mit dem Gesetz niemanden finanziell zu überfordern.

Ausdiskutiert ist dieses Gesetz also noch lange nicht.

Die Bundesregierung hat am 19.04.2023 den Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Hiernach soll ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden.

Der IVD hatte zuvor in seiner Stellungnahme zentrale Kritikpunkte vorgebracht, die im Kabinettsbeschluss bereits nachgebessert wurden. Dennoch bleibt es bei der grundsätzlichen Kritik, dass das Gesetz Eigentümern, Vermietern und Mietern in viel zu kurzer Zeit untragbar hohe Lasten aufbürdet. Nun müssen die anstehenden Beratungen im Bundestag und Bundesrat dafür sorgen, dass mit dem GEG die finanziellen und baulichen Realitäten nicht völlig ignoriert werden. Entscheidend ist nun eine effektive Förderung, um die Eigentümern bei der Bewältigung dieser Aufgabe, die von historischem Ausmaß ist, zu unterstützen. Das Bundeswirtschaftsministerium hat hierzu ein Konzept vorgestellt, wonach Eigentümer eine Förderung von bis zu 50 Prozent erhalten können. Das klingt zunächst viel. In Ansehung der hohen Kosten von vielen Zehntausend Euro relativiert sich das wieder, zumal stets vorfinanziert werden muss. Hier muss die Koalition Wort halten, wonach „niemand im Stich gelassen wird“.

Nächste Schritte   

Eigentümer, Verwalter und Makler sollten sich jetzt mit dem Gesetz befassen, um für morgen die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dazu sollte eine Energieberatung in Anspruch genommen werden. Ob es die richtige Strategie ist, jetzt noch eine neue Gasheizung einzubauen, sollte kritisch hinterfragt werden. Zuvor hat das Europäische Parlament das Emissionshandelssystem auch auf den Gebäudebereich ausgeweitet (ETS II). Damit ist zu erwarten, dass ab 2027 die Preise für die Tonne CO2 und damit für Öl und Gas deutlich steigen werden.

Bescheid über den neuen Grundsteuerwert? – Einspruch einlegen!

Obwohl bisher bei der Finanzverwaltung nur wenige Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes eingegangen sind, ergehen bereits die ersten Feststellungsbescheide. Für Eigentümer ist es wichtig, gegen diese Bescheide innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat Einspruch einzulegen.

Obwohl der Feststellungsbescheid nur den Wert des Grundstücks und keine Steuer festsetzt und keine Zahlungsaufforderung enthält, ist es wichtig, gegen diesen Bescheid Einspruch einzulegen. Denn der Feststellungsbescheid ist für den späteren Bescheid über die Grundsteuer bindend.

Einwände gegen den festgestellten Grundsteuerwert können deswegen nur durch einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht aber gegen den Grundsteuerbescheid, der wahrscheinlich erst im Jahre 2024 ergeht.

Für Wohnungseigentümer, Vermieter und Bauherren haben sich seit Beginn des Jahres einige Änderungen ergeben. Hier die wichtigsten Neuerungen:

1. Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern: Seit dem 1. Januar werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.
2. Gaspreisbremse: Zwischen dem 1. März 2023 und dem 30. April 2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme, der auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs basiert. Eine Rückwirkung zum 1. Januar 2023 wird angestrebt.
3. Hydraulischer Abgleich bei Gaszentralheizungen: Bis zum 30. September 2023 muss bei Gaszentralheizungssystemen ein hydraulischer Abgleich bei Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von mehr als 1.000 Quadratmeter Heizfläche und bei Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten erfolgen. Bei Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen muss der hydraulische Abgleich bis zum 15. September 2024 erfolgen.
4. Besteuerung von Photovoltaikanlagen: Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wird vereinfacht.
5. Zertifizierter WEG-Verwalter: Wohnungseigentümer können ab dem 1. Dezember 2023 (ursprünglich ab dem 1. Dezember 2022) verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Der Verwalter hat dann einen Sachkundenachweis vorzulegen oder zu belegen, dass er durch entsprechende Ausbildung und Qualifizierung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist.
6. Erhöhung des linearen AfA-Satzes: Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wurde am 1. Januar von zwei auf drei Prozent angehoben.
7. Höherer energetischer Neubaustandard: Seit dem 1. Januar 2023 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem zukünftig höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen.
8. Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken: Die Erbschaft von Immobilien ist seit Jahresbeginn teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022.
9. Abgabefrist für Grundsteuerfeststellungserklärung: Die Abgabefrist für die digitale Grundsteuerfeststellungserklärung durch alle Immobilieneigentümer endet am 31. Januar 2023.

Mehrfamilienhäuser vererben

Die Änderungen beziehen sich  auf die Bewertung des Gebäudes und nicht auf die des Bodens. Daher ergibt sich eine Auswirkung nur, wenn nach Abzug der Bodenwertverzinsung von dem Grundstücksreinertrag ein positiver Gebäudereinertrag verbleibt. Wenn der Bodenrichtwert sehr hoch und die Mieten niedrig sind, ist der Gebäudereinertrag „Null“. Die abzuziehende Bodenwertverzinsung ist in Zukunft geringer. Der Liegenschaftszins beträgt zukünftig bei Mehrfamilienhäusern statt 5 % nur noch 3,5 %. Weiterhin wird sich aufgrund des niedrigeren Liegenschaftszinssatzes und der von 70 auf 80 Jahre verlängerten Nutzungsdauer ein höherer Vervielfältiger und damit ein höherer Ertragswert ergeben.

Beispiel

Gebäude                                                                                                                Boden

Baujahr 1970                                                                                                             Bodenrichtwert 2.000 Euro/m²

Anzahl der Wohnungen 14                                                                                          Grundstück. 1.000 m² x 2.000 Euro/m² = 2.000.000 Euro

Wohnfläche insgesamt: 1.244 m²                                                                                Bewertung im Ertragswertverfahren

Miete 9 Euro/Monat/m² durchschnittlich

Miete : 9 x 1.244 = 11.196 x 12 = 134.352 Euro jährlich

Einfamilienhäuser verschenken

Eigentlich sollen Einfamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Da vergleichbare Verkaufsfälle aber häufig nicht vorliegen, werden auch Einfamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen. Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 BewG typisierte Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen. Diese Wertzahlen sind für Häuser in guter Lage im Ergebnis von bisher 1,0 auf 1,3 oder sogar 1,4 angehoben worden.

Beispiel

Einfamilienhaus, vorläufiger Sachwert 500.000 Euro, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 1.000 Euro.

Steuererhöhung: 83.600 €.

Eine größere Differenz ergibt sich, wenn durch die Höherbewertung ein höherer Steuersatz zur Anwendung kommt. Ein tatsächlich niedrigerer Marktwert kann gegenüber dem Finanzamt nach wie vor mit einem Gutachten dargelegt werden.

Energetische Sanierungen sparen Geld

Die Verknappung der fossilen Brennstoffe reißt ein immer größer werdendes Loch in unseren Geldbeutel. Haben wir noch vor 13 Jahren 35 Cent für einen Liter Heizöl bezahlt, so sind es heute schon 96 Cent pro Liter (Dreijahresdurchschnitt) – mit steigender Tendenz. Hier wird die energetische Sanierung auf den Plan gerufen, welche durch gezielte Maßnahmen den Energiebedarf eines Hauses senkt oder ineffiziente Altgeräte gegen neue effizientere Geräte ersetzt.

Mögliche Maßnahmen bei einer Sanierung

Fenster tauschen:

Sind nur einfach verglaste Fenster verbaut, dann lohnt sich schon Tausch gegen zweifach verglaste Varianten. Dreifach verglaste Fenster sollten Sie nur wählen, wenn die Fassade gedämmt ist oder noch gedämmt werden soll.

Neue Heizung installieren:

Egal mit welchen Brennstoff Sie heizen, der Einbau moderner Öl- Gasbrennwertkessel senkt Ihren Energiebedarf erheblich.

Solarthermie-Anlage installieren:

Mit einer Solarthermie-Anlage können Sie die Wärme der Sonne nutzen, um Ihr Heizwasser fast kostenlos zu erwärmen.

Fassade dämmen:

Eine Fassadendämmung senkt die Wärmeverluste Ihres Eigenheims beachtlich.

Dach dämmen:

Das Dach bietet bei der Dämmung ein ähnlich hohes Einsparpotenzial wie die Fassade.

Außerdem hilft eine individuelle Energieberatung dabei, sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung für Ihr Gebäude ins Auge zu fassen.

Die wichtigsten Informationen im Überblick:

Das Wohnungsübergabe-Protokoll

Angesichts der aktuell hohen Inflation und der vielen politischen und wirtschaftlichen Fragezeichen kaufen viele Menschen Immobilien zum Vermieten – etwas Sicherheit in einer unsicheren Lage. Doch Sicherheit haben Sie nur, wenn Sie nicht unerwartet auf hohen Kosten sitzen bleiben – etwa, wenn Ihnen bei der Wohnungsübergabe grobe Fehler passieren. Diese lassen sich in der Regel vermeiden. Grund genug für uns, mit diesem wichtigen Thema für eine mehrteilige Serie in die Tiefe einzutauchen: das Wohnungsübergabeprotokoll.

Checkliste: Achten Sie bei der Übergabe auf diese Punkte

Die Wohnungsübergabe sollte auf jeden Fall bei ausreichender Beleuchtung durchgeführt werden, damit Ihnen nichts entgeht. Dann sollten Sie folgende Punkte für sich abhaken:

• Wurden alle Räume besichtigt,
• auch Keller- und Abstellräume, mitvermietete Stellplätze?
• Sind alle Zählerstände notiert (Wasseruhr, Stromzähler, Gas/Öl)
• Sind alle Schlüssel vorhanden, auch für Keller und Briefkasten?
• Gibt es feuchte Flecken, Schimmel, „verdächtig“ frisch gestrichene Wände?
• Gibt es Bohrlöcher in den Wänden oder Decken?
• Ist der Fußboden beschädigt? Fehlen Leisten?
• Sind alle Fenster und Türen intakt? Unbedingt öffnen und schließen!
• Laufen alle Wasserhähne und die WC-Spülung einwandfrei?
• Funktionieren alle Lichtschalter und Steckdosen?
• Funktionieren in der mitvermieteten Küche alle E-Geräte?
• Werden alle Heizkörper warm?
• Sitzen alle Waschbecken, WCs, Badewanne, Spülen, Abflüsse etc. fest? Gibt es daran Beschädigungen wie Risse?
• Gibt es frische Schäden im Treppenhaus, vielleicht durch den Umzug?

Werden dabei Schäden entdeckt, sollten diese natürlich im Übergabe-Protokoll festgehalten werden.

Gehören Fotos in ein Übergabe-Protokoll?

Nötig sind sie nicht, aber eine sehr gute Idee – insbesondere, wenn es wirklich Schäden gibt. Achten Sie darauf, dass das Foto bei ausreichend Licht aufgenommen wird, dass es scharf und nicht verwackelt ist und natürlich, dass man den Schaden darauf auch erkennt. Bei Schäden wie Kratzern im Parkett können Sie einen Zollstock danebenlegen und mitfotografieren. Eine Datumsmarke ist ebenfalls gut, in der Regel können Sie diese auf der Kamera Ihres Smartphones einstellen. Gerichte erkennen solche Fotos in der Regel als Beweismittel an, sollte es für Sie zum Äußersten kommen.

Lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?

Immer häufiger wird aktuell der Teilverkauf von Immobilien im Alter beworben. Sinkende Renten machen viele Senioren zu Interessenten dieses Verrentungsmodells. Dabei verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie für einen regulären Kaufpreis und bleiben dann für eine monatliche Zahlung weiter darin wohnen. Aber kann sich dieses Modell lohnen?

Eine interessante Frage für Immobilienbesitzer ist: Warum lohnt sich das Modell Teilverkauf überhaupt für die Anbieter? Zunächst klingt ja alles positiv. Doch es kommen auch so einige Kosten auf Sie zu.

1. Nutzungsgebühr: Das wissen Sie nun schon – Sie zahlen für die weitere Nutzung Ihres Hauses künftig eine Art Miete. Und diese beträgt jährlich ca. 3-4 % des Werts des verkauften Haus-Teils. Sprich, verkaufen Sie 50 % Ihrer Immobilie, die 500.000 € wert ist, sind das immerhin bis zu 830 € im Monat. Und wenn Sie diese irgendwann nicht mehr aufbringen können, müssen Sie ausziehen und der Rest der Immobilie wird auch noch verkauft. Mehr noch, diese Nutzungsgebühr ist in der Regel nur für einige Jahre konstant. Danach wird sie z.B. an den Euribor angepasst – jedoch nur zu Ihren Ungunsten nach oben. Der Euribor ist ein Zinssatz, basierend auf dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen Banken.
2. Sie tragen weiterhin die Kosten für Instandhaltung und Nebenkosten wie die Grundsteuer. Damit wird es schon einmal schwierig, wenn Sie nicht nur einmalig Geld brauchen, sondern generell wenig Rücklagen und laufende Einnahmen haben. Und zwar zahlen Sie die Instandhaltung für die gesamte Immobilie, nicht etwa nur anteilig. Die Anbieter beteiligen sich in der Regel gar nicht daran (so, wie das etwa bei einer Leibrente sehr wohl der Fall wäre). Auch zur Grundsteuer geben sie nichts dazu.
3. Wenn Sie den verkauften Teil später wiederhaben oder die ganze Immobilie veräußern möchten, kommen weitere Kosten auf Sie zu: ein so genanntes „Durchführungsentgelt“ der Anbieter, in der Regel zwischen 2,25 und 5,5 % des gesamten Verkaufserlöses. Verkaufen Sie das Objekt also für 500.000 €, sind das bis zu 27.500 € Gebühr! Und Sie erhalten dann ja nur 250.000 € des Verkaufspreises – der Rest gehört dem Teilverkauf-Anbieter.
4. Klingt paradox: Wenn Sie Pech haben, zahlen Sie auch noch hohe Wertsteigerungskosten, denn viele Anbieter vereinbaren eine „Wertsicherungsklausel“: Dadurch sichert er sich beim Verkauf mindestens den damals gezahlten Preis und zusätzlich eine Wertsteigerung der Immobilie um meist etwa 17 %. Ist Ihre Immobilie faktisch aber nicht im Wert gestiegen (etwa, weil Sie nicht weiter in Modernisierung investieren konnten, oder weil der Teilverkauf noch gar nicht lange her ist), zahlen Sie diese 17 %! Bei Ihrer 500.000-€-Immobilie wären das also 42.500 € für Ihren Immobilien-Anteil von 50 %.

Wenn Sie all dies berücksichtigen und Ihr Haus nicht stark im Wert gestiegen ist (was derzeit wahrscheinlich ist), bleibt von Ihrem Verkaufserlös gar nicht mehr so viel übrig:

250.000 €

– 27.500 €

– 42.500 €

_______________

  = 180.000 €

Zusätzlich fielen natürlich in der Zeit, in der Sie darin gewohnt haben, jede Menge Kosten für Instandhaltung, Nutzungsentgelt und Co an. Ob dann überhaupt noch etwas übrigbleibt, ist fraglich.

Erben und vererben

Niemand macht sich gerne Gedanken über die Zeit danach. Damit Ihr Vermögen jedoch in Ihrem Sinne und ohne Familienstreitigkeiten an Ihre Erben übergeht, sollten Sie sich rechtzeitig über das Thema „Erben und Vererben“ informieren und entsprechend vorsorgen.

Gesetzliche Erbfolge

Übertragung von Immobilien gegen Nießbrauch – der Königsweg?

In einer Zeit, in der der Wert von Immobilien stetig zunimmt und Immobilienvermögen immer häufiger der größte Vermögensbestandteil ist, liegt die Überlegung nahe, wie dieses Vermögen am besten auf die nachfolgende Generation zu übertragen ist.

Für viele ist eine solche Übertragung jedoch mit der Angst verbunden, die Sicherheit für das eigene Alter zu verlieren. Jedoch lassen sich Übertragungen grundsätzlich an bestimmte Bedingungen knüpfen. Ein beliebter Weg dies umzusetzen ist der Nießbrauch.

Hierbei wird zwar das Eigentum der Immobilie an einen neuen Eigentümer (z.B. Kinder) übertragen, die Nutzung der Immobilie bleibt aber, grundbuchlich gesichert, beim alten Eigentümer (z.B. Eltern).

Diese Gestaltung bringt einige attraktive Eigenschaften mit sich.

• Die Schenker (Eltern) können weiter in der Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten.

• Die gewohnte Umgebung bleibt erhalten.

• Man gibt zwar das Eigentum ab, hat aber dennoch „die Hand drauf“.

• Zudem kann der Nießbrauch positive steuerliche Auswirkungen haben. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert nämlich den Schenkungswert der Immobilie.

• Dadurch kann eine wertvolle Immobilie trotz begrenztem Freibetrag steuerfrei übertragen werden.

Beispiel:

Der Vater (68 Jahre) möchte sein Einfamilienhaus in Bretzenheim im Verkehrswert (hier: gleich Steuerwert) von 550.000 € gegen Nießbrauch an seinen Sohn übertragen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus der ersparten fiktiven Jahresmiete des Hauses (hier 18.000 €) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger, in diesem Fall 10,552.

Steuerwert Immobilie  –  550.000 €

Kapitalwert Nießbrauch – 18.000 x 10,552 = 189.936 €

Wert der Schenkung (Steuerwert Immobilie – Kapitalwert Nießbrauch) –  360.064 €

schenkungssteuer-pflichtig (Wert der Schenkung – Freibetrag) –  360.064 € < 400.000 € = 0 €

Eingesparte Steuer –  16.500 €