Mehrfamilienhäuser vererben

Die Änderungen beziehen sich  auf die Bewertung des Gebäudes und nicht auf die des Bodens. Daher ergibt sich eine Auswirkung nur, wenn nach Abzug der Bodenwertverzinsung von dem Grundstücksreinertrag ein positiver Gebäudereinertrag verbleibt. Wenn der Bodenrichtwert sehr hoch und die Mieten niedrig sind, ist der Gebäudereinertrag „Null“. Die abzuziehende Bodenwertverzinsung ist in Zukunft geringer. Der Liegenschaftszins beträgt zukünftig bei Mehrfamilienhäusern statt 5 % nur noch 3,5 %. Weiterhin wird sich aufgrund des niedrigeren Liegenschaftszinssatzes und der von 70 auf 80 Jahre verlängerten Nutzungsdauer ein höherer Vervielfältiger und damit ein höherer Ertragswert ergeben.

Beispiel

Gebäude                                                                                                                Boden

Baujahr 1970                                                                                                             Bodenrichtwert 2.000 Euro/m²

Anzahl der Wohnungen 14                                                                                          Grundstück. 1.000 m² x 2.000 Euro/m² = 2.000.000 Euro

Wohnfläche insgesamt: 1.244 m²                                                                                Bewertung im Ertragswertverfahren

Miete 9 Euro/Monat/m² durchschnittlich

Miete : 9 x 1.244 = 11.196 x 12 = 134.352 Euro jährlich

Einfamilienhäuser verschenken

Eigentlich sollen Einfamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Da vergleichbare Verkaufsfälle aber häufig nicht vorliegen, werden auch Einfamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen. Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 BewG typisierte Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen. Diese Wertzahlen sind für Häuser in guter Lage im Ergebnis von bisher 1,0 auf 1,3 oder sogar 1,4 angehoben worden.

Beispiel

Einfamilienhaus, vorläufiger Sachwert 500.000 Euro, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 1.000 Euro.

Steuererhöhung: 83.600 €.

Eine größere Differenz ergibt sich, wenn durch die Höherbewertung ein höherer Steuersatz zur Anwendung kommt. Ein tatsächlich niedrigerer Marktwert kann gegenüber dem Finanzamt nach wie vor mit einem Gutachten dargelegt werden.