Wichtige Aspekte einfach erklärt

Eine Trennung oder Scheidung ist nie einfach, insbesondere wenn es um gemeinsamen Besitz geht, wie beispielsweise Immobilien.
Deshalb möchten wir Ihnen einen Überblick darüber geben, was bei der Immobilienverteilung bei Trennung und Scheidung zu beachten ist.

1. Wem gehört die Immobilie?

Um bei einer Trennung oder Scheidung im Hinblick auf eine Immobilie Klarheit zu schaffen, ist es wichtig, die Eigentumsverhältnisse zu klären. Einer der häufigsten Irrtümer ist, dass alles, was während der Ehe angeschafft wurde, automatisch beiden Ehepartnern gehört. Entscheidend ist hier allein, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

2. Wer darf in der Ehewohnung bleiben?

Während des Trennungsjahrs haben beide Ehegatten, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, ein Recht, in der Ehewohnung zu wohnen. Unter bestimmten Umständen kann jedoch eine Wohnungszuweisung beim Gericht beantragt werden.

3. Nutzungsentschädigung

Bei einer Miteigentümerschaft hat der ausziehende Ehegatte Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung vom anderen Ehegatten, sofern kein Unterhalt gezahlt wird. Ist die Nutzung der Immobilie bereits im Unterhalt berücksichtigt, entfällt der Anspruch.

4. Aufteilung des gemeinsamen Eigentums

Langfristig sollte die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie geklärt werden. Hier sind einige der gängigsten Optionen:

a) Verkauf der Immobilie
Der Verkauf der Immobilie kommt in Betracht, wenn kein Partner Interesse hat die Immobilie zu übernehmen. Beide Parteien müssen sich auf einen Verkaufspreis und dessen Aufteilung einigen. Bei noch bestehender Immobilienfinanzierung wird diese in der Regel vorrangig zurückgeführt und der Resterlös entsprechend den Eigentumsverhältnissen aufgeteilt, jedoch entstehen bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobilienkredits oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen. Es empfiehlt sich auch, mit einem Steuerberater zu klären, ob der Verkaufsgewinn zu versteuern ist, was unter bestimmten Voraussetzungen der Falls sein kann (Spekulationsfrist, Drei-Objekte-Regel).

b) Übernahme durch einen Ehepartner
Wenn ein Partner die Immobilie behalten möchte, kann er den anderen Partner auszahlen und zum alleinigen Eigentümer werden, vorausgesetzt der andere Ehepartner ist einverstanden. Außerdem müssen Sie sich über den Wert der Immobilie einig werden. Eine Wertermittlung der Immobilie kann durch ein Immobiliengutachten erfolgen, wobei ein Kurzgutachten eine kostengünstigere Alternative darstellt. Bei finanzierten Immobilien ist es auch wichtig vorab zu klären, ob die Bank der Darlehensübernahme zustimmt.
Vorteil der Übertragung des Miteigentumsanteils auf einen Ehepartner ist, dass bei einer Übertragung im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung keine Grunderwerbsteuer anfällt.

c) Vermietung
Falls weder ein Verkauf noch eine Übernahme in Betracht kommen, kann die Immobilie vermietet werden und die Einnahmen zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Allerdings kann diese Option schwierig sein, da sie erfordert, dass die Eheleute gemeinsam Entscheidungen zu Fragen wie Instandhaltungskosten und Mietbedingungen treffen müssen.

d) Begründung von Wohnungseigentum
Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilie in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Jeder Eigentümer hat dann Alleineigentum an seiner Wohnung. Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums und enthält eine Vereinbarung über die Verwaltung und Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums.

e) Übertragung auf gemeinsame Kinder
Wenn Sie über die Aufteilung der Immobilie streiten, ist zu überlegen, ob es eine Lösung sein kann, die Immobilie auf Ihre Kinder zu übertragen. Hierdurch wird keiner der Eheleute benachteiligt, die Immobilie bleibt innerhalb der Familie und es können Steuern gespart werden.

f) Teilungsversteigerung
Um die bisher genannten Optionen zu nutzen, ist eine Einigung zwischen den Ehepartnern notwendig. Wenn eine Einigung nicht möglich ist, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung als letzte Option. Hierbei wird die Immobilie öffentlich versteigert und die Ehepartner können mitbieten. Der Verkaufserlös wird nach Abzug der Kosten und der Hausbelastungen, wie z.B. Darlehn, zwischen den Parteien aufgeteilt. Soll die bisherige Ehewohnung versteigert werden, ist eine Teilungsversteigerung vor Ablauf des ersten Trennungsjahres nicht zulässig, wenn sie noch von einem Ehepartner bewohnt wird.

5. Ansprüche bei Alleineigentum eines Ehepartners

Steht eine Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten stellt sich die Frage, ob dem anderen Ehepartner ein finanzieller Ausgleich zusteht. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem gesetzlichen Güterstand die Ehegatten leben:

a) Zugewinngemeinschaft
In der Zugewinngemeinschaft müssen Ehepartner bei einer Trennung oder Scheidung den Vermögenszuwachs ausgleichen, den sie während der Ehezeit erworben haben. Dabei wird das Vermögen, das jeder Ehepartner vor der Ehe besessen hat, nicht berücksichtigt. Ziel ist es, dass jeder Ehepartner nach der Trennung einen gleich hohen Zugewinn hat.

b) Gütertrennung
Bei Gütertrennung gibt es keinen Vermögensausgleich, es sei denn es wurde im Ehevertrag anders vereinbart. Dennoch kann es in bestimmten Konstellationen einen finanziellen Ausgleichsanspruch geben.

6. Vorsorgende Regelungen

Optimalerweise regeln Ehepartner alle Fragen im Zusammenhang mit ihrem Immobilienvermögen in einem Ehevertrag, um zeit- und kostenintensive Konflikte zu vermeiden. Es empfiehlt sich, einen Anwalt für Familienrecht hinzuzuziehen, um einen solchen Vertrag aufzusetzen.