In einer Zeit, in der der Wert von Immobilien stetig zunimmt und Immobilienvermögen immer häufiger der größte Vermögensbestandteil ist, liegt die Überlegung nahe, wie dieses Vermögen am besten auf die nachfolgende Generation zu übertragen ist.

Für viele ist eine solche Übertragung jedoch mit der Angst verbunden, die Sicherheit für das eigene Alter zu verlieren. Jedoch lassen sich Übertragungen grundsätzlich an bestimmte Bedingungen knüpfen. Ein beliebter Weg dies umzusetzen ist der Nießbrauch.

Hierbei wird zwar das Eigentum der Immobilie an einen neuen Eigentümer (z.B. Kinder) übertragen, die Nutzung der Immobilie bleibt aber, grundbuchlich gesichert, beim alten Eigentümer (z.B. Eltern).

Diese Gestaltung bringt einige attraktive Eigenschaften mit sich.

• Die Schenker (Eltern) können weiter in der Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten.

• Die gewohnte Umgebung bleibt erhalten.

• Man gibt zwar das Eigentum ab, hat aber dennoch „die Hand drauf“.

• Zudem kann der Nießbrauch positive steuerliche Auswirkungen haben. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert nämlich den Schenkungswert der Immobilie.

• Dadurch kann eine wertvolle Immobilie trotz begrenztem Freibetrag steuerfrei übertragen werden.

Beispiel:

Der Vater (68 Jahre) möchte sein Einfamilienhaus in Bretzenheim im Verkehrswert (hier: gleich Steuerwert) von 550.000 € gegen Nießbrauch an seinen Sohn übertragen. Der Kapitalwert des Nießbrauchs errechnet sich aus der ersparten fiktiven Jahresmiete des Hauses (hier 18.000 €) multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger, in diesem Fall 10,552.

Steuerwert Immobilie  –  550.000 €

Kapitalwert Nießbrauch – 18.000 x 10,552 = 189.936 €

Wert der Schenkung (Steuerwert Immobilie – Kapitalwert Nießbrauch) –  360.064 €

schenkungssteuer-pflichtig (Wert der Schenkung – Freibetrag) –  360.064 € < 400.000 € = 0 €

Eingesparte Steuer –  16.500 €